Analisi degli investimenti immobiliari

Per analizzare un investimento immobiliare e quindi valutarne l’appetibilità, bisogna tener conto di diversi parametri tra cui il profilo rischio-rendimento tenendo conto, inoltre, dell’obiettivo finale che si vuole raggiungere.

Valutare il rendimento di un acquisto immobiliare

Quando si intende investire nel settore immobiliare, la prima cosa da valutare è il rendimento atteso, ossia il guadagno previsto ottenuto rispetto al capitale investito.
Per effettuare una valutazione corretta e utile, è necessario condurla in due momenti diversi: ex ante ed ex post. 

Valutazione ex ante

Con valutazione ex ante si intende una valutazione iniziale necessaria per calcolare il ritorno  ipotetico che si prevede di ottenere dall’operazione, chiamato anche rendimento previsionale.
Grazie a questa ipotesi di rendimento, è possibile stimare quali possono essere le prospettive di un immobile acquistato ad un dato prezzo, per verificare la convenienza dell’affare rispetto alla crescita dei flussi di cassa e di incremento del valore del bene. 

Valutazione ex post

La valutazione ex post è invece una valutazione successiva che avviene dopo aver acquistato l’immobile, calcolando il rendimento storico effettivo.

A differenza del rendimento previsionale, i rendimenti storici possono essere calcolati in modo diverso in base al periodo che si intende prendere in considerazione. Generalmente si tratta di rendimenti annui, o multiperiodali, sull’intero orizzonte di investimento.

Valutare un investimento immobiliare finalizzato all’affitto o alla vendita

L’acquisto di un immobile può avere differenti obiettivi e può essere quindi finalizzato all’affitto o alla vendita, in base a cosa ci si aspetta di realizzare e in quanto tempo si ha la necessità di liquidare l’asset e dunque rientrare dall’investimento. Vediamoli nel dettaglio:

Acquisto di un immobile per poi fittarlo

La prima cosa da verificare è il rendimento annuo ipotetico che è possibile ricavare dal canone di locazione che verrà corrisposto mensilmente. Questo consente di valutare adeguatamente il prezzo di acquisto, tenendo in considerazione quale sarà la rendita futura del bene.

Generalmente, il rendimento lordo annuo di un immobile residenziale varia tra il 5% e il 7,5%. 

La valutazione sarà più semplice nel caso in cui l’immobile sia già fittato, in caso contrario si dovrà calcolare un canone mensile, anche consultando i principali portali online.

Una volta stabilito il rendimento in percentuale, dovrà poi tenersi conto di altri fattori, come l’attrattività della zona in cui è situato l’immobile, o lo stato di conservazione, l’eventuale necessità di ristrutturazione, l’attuale livello dei tassi ipotecari, se si ha intenzione di finanziare l’acquisto chiedendo un prestito bancario, oltre ai costi fissi e a quelli variabili derivanti, per esempio, dalla manutenzione dell’immobile.

Per una valutazione ottimale è poi necessaria l’analisi del rischio, legato alle oscillazioni di mercato e alle condizioni che potrebbero mutare nel lungo termine a causa di innumerevoli fattori.

Acquisto di un immobile per rivenderlo

Anche in questo caso, è necessario fare una stima del rendimento futuro, così da desumere la convenienza dell’investimento. I principali fattori da considerare sono:

• il prezzo di acquisto
• il costo degli interventi di ristrutturazione che si prevede di effettuare
• i costi della futura vendita
• la tassazione della plusvalenza immobiliare, ossia dell’utile che si ricava dall’operazione.

Generalmente, il ritorno sull’investimento (cd. ROI) per queste operazioni è di circa il 20% ed è questo il parametro che l’investitore deve considerare per verificare se potrà trarre un utile. La valutazione va fatta poi conducendo un’attenta analisi di mercato e una valutazione dei rischi che attengono ai costi della ristrutturazione, al possibile aumento dei tempi rispetto a quelli preventivati e al rischio di aumento dei prezzi.

Valutare un investimento di Crowdfunding immobiliare

Anche nell’ambito del Crowdfunding, la valutazione dell’investimento non può prescindere dall’analisi del rapporto rischio-rendimento. 

Esso è rappresentato da una curva, da cui si evince che un investimento in un fase piuttosto rischiosa dovrebbe presentare un rendimento sufficientemente attrattivo, viceversa un investimento con rendimento atteso inferiore dovrebbe avere un profilo di rischiosità più contenuto.

I tassi di rendimento in un investimento in crowdfunding immobiliare vanno, in media, dal 10 al 17% ed è questo il parametro da tenere in considerazione per valutare l’opportunità finanziaria del progetto (che ha sempre ad oggetto un bene reale), tenendo conto anche della sua durata, che può variare a seconda dei casi dai 12 ai 36 mesi. Chi investe sottoscrive quindi quote della società che detiene l’immobile e che si occuperà dello sviluppo dell’operazione per valorizzare al meglio l’asset.

Per quanto riguarda i rischi, invece, bisognerà considerare non solo la validità del progetto e i normali rischi di mercato, ma anche il rischio di un eventuale disallineamento di interessi tra i soci di minoranza e di maggioranza (cd. Sponsor). 

Ognuno di questi rischi può essere mitigato se l’investimento avviene su un portale che fornisce le adeguate tutele. 

Come si riducono i rischi di un investimento in crowdfunding immobiliare

Per ridurre i rischi di un investimento in crowdfunding ci sono differenti strade e soluzioni, in Concrete Investing ad esempio, predisponiamo di appositi strumenti a tutela degli investitori come:

• “Skin in the game”: è uno sponsor esposto finanziariamente su una operazione immobiliare ed offre una tutela rafforzata anche ai soci di minoranza. Concrete Investing, per queste ragioni, chiede di norma che il valore delle risorse finanziarie apportate da uno Sponsor sia pari almeno al 50% del fabbisogno totale dei capitali.
  
• Liquidation preference, attraverso cui determinare l’ordine in cui i soci devono essere rimborsati in fase di liquidazione della società.
  
• La clausola di Postergazione dei finanziamenti soci, che, inserita nello Statuto e in eventuali Patti parasociali, può prevedere che lo Sviluppatore si impegni a non rimborsare i propri i soci fino alla fine del progetto, ovvero fintanto che non sia stata distribuita agli Investitori almeno la quota capitale versata come Equity.
  
• L’opzione di put, cioè la possibilità di vendita anticipata delle proprie quote rispetto al termine naturale dell’operazione, opportuna soprattutto in caso in cui le tempistiche o i rendimenti del business plan dovessero subire importanti variazioni.

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