Le sfide del mercato immobiliare italiano nel 2022

Gli eventi dell’ultimo biennio hanno segnato, e segnano tuttora, un periodo di forte discontinuità nei mercati con significativi cambi di paradigma anche nel settore immobiliare. Analizziamo i trend principali.

Come avevamo fatto nei primi giorni del lockdown di marzo 2020, crediamo sia importante condividere con i nostri clienti, con gli investitori e con coloro che consultano i contenuti che pubblichiamo, un’analisi che coinvolga diversi punti di vista e che possa essere di supporto per la comprensione dell’attuale momento storico e per le valutazioni future a breve-medio termine.

Nel secondo semestre 2020, anche grazie ai consistenti incentivi, il mercato degli immobili – specialmente a destinazione residenziale – ha attirato l’interesse degli acquirenti, stimolati soprattutto dalla necessità di adeguamento di spazi e servizi abitativi.
Contestualmente gli investitori, istituzionali e non, hanno integrato il segmento living nelle loro strategie di investimento. In aggiunta a tali dinamiche, sono da considerarsi il livello di risparmio cresciuto nel biennio 2020-2021 e le condizioni favorevoli di accesso al credito, in alcuni casi garantiti dal sistema centrale e con tassi estremamente convenienti. A questo proposito, è di qualche giorno fa la pubblicazione di un’analisi che evidenzia come l’Italia, insieme alla Finlandia, sia l’unico Paese al mondo dove vi sia maggior convenienza ad acquistare una casa rispetto alla sua locazione (1).

Valori e assorbimento degli immobili

A fronte di questo scenario particolarmente favorevole, il valore degli immobili è cresciuto ben al di sopra delle aspettative, pur mantenendo la propria sostenibilità. Si evidenzia un maggior incremento nei principali centri urbani: Milano guida la classifica registrando +4,6% nel secondo semestre 2021 rispetto al primo dello stesso anno).
UBS a fine 2021 e S&P più recentemente (2) hanno evidenziato come il capoluogo lombardo e la penisola siano mercati non solo a scarsissimo rischio bolla ma addirittura con valori generalmente sottovalutati.
Nel corso dell’ultimo anno è da sottolineare inoltre la crescita straordinaria, che si attesta al +50%, della richiesta di immobili di alta fascia, il cui stock di mercato si concentra per lo più a Milano, Roma e Firenze (3).

Sulle previsioni di prezzi e mercati, i principali osservatori di settore ipotizzano un trend di apprezzamento degli immobili anche nel 2022 nell’ordine del +2/+4% (4) seppur mantenendo un punto di vista conservativo sul numero di transazioni previste nell’ordine di – 1%/-7% (5). Permane invece ottimismo sulla crescita e sostenibilità del mercato nei principali centri urbani in primis Milano che, trainata da grandi progetti di riqualificazione, dall’interesse internazionale (come per esempio la rigenerazione in previsione delle Olimpiadi invernali del 2026) e consistenti investimenti in infrastrutture, si prevede mantenga un trend positivo anche nel prossimo periodo.

Sostenibilità e costi

Sul versante costi, le recenti tensioni geopolitiche hanno portato ad un aumento eccezionale delle materie prime con una conseguente inevitabile inflazione. Inoltre, in seguito alla grande quantità di capitali immessa nel settore immobiliare nello scorso biennio, del conseguente aumento di domanda (senza un reale aumento dell’offerta), delle difficoltà di approvvigionamento di materiali iniziata durante la pandemia e inasprito dal conflitto tra Ucraina e Russia, si sono verificate importanti distorsioni di mercato che stanno tuttora mettendo in difficoltà il comparto delle costruzioni.
Durante l’assemblea generale di Assimpredil ANCE (Associazione Nazionale dei Costruttori Edili) tenutasi il 21 marzo scorso, la Presidente Regina De Albertis ha sottolineato gli impatti derivanti dai costi difficilmente sostenibili di materiali ed energia; per citarne alcuni, ferro per cemento armato e bitume +40%, petrolio +81%, gasolio +119%, energia elettrica +542%, gas naturale +875%.
A livello continentale i governi centrali stanno attuando politiche contenitive finalizzate a minimizzare gli impatti sui costi e sui tempi e, anche ipotizzando una risoluzione dell’instabilità entro la fine della prima metà dell’anno, è auspicabile prospettare un successivo periodo di stabilizzazione.

Gli investitori immobiliari

Infine, è importante osservare le strategie dei grandi investitori nazionali e internazionali.
Nei centri urbani cresce la dinamicità nel settore immobiliare: è di pochi giorni fa la notizia che Hines, uno dei principali sviluppatori e investitori a livello internazionale, ha perfezionato un investimento a Milano di € 850 milioni per lo sviluppo di circa 1.400 appartamenti in locazione da consegnare entro il 2025 (6). COIMA, una delle maggiori società italiane di gestione e sviluppo real estate, ha comunicato la recente acquisizione per circa € 300 milioni di un portafoglio di asset tra Milano e Roma con diverse destinazioni d’uso (uffici, residenziale ed hospitality) con l’obiettivo di riqualificare tali immobili secondo i più elevati standard di efficienza (7).

Nell’ottica di offrire maggiore trasparenza e accuratezza informativa, valori fondanti di Concrete Investing come operatore di equity crowdfunding immobiliare, abbiamo coinvolto in questa riflessione gli operatori immobiliari dei progetti finanziati tramite la nostra piattaforma. Dalla loro posizione privilegiata, hanno valutato come gli attuali scenari influenzino le attività, hanno condiviso le previsioni evolutive e le strategie perseguite per mitigare gli impatti.

Le previsioni degli operatori

Il 50% degli operatori che hanno collaborato a questo momento di riflessione segnala che il valore di vendita delle operazioni attive è aumentato fino al +10% rispetto ai piani previsionali; il 25% indica un aumento superiore al 10% e il restante 25% una situazione di stabilità. In linea con quanto emerso dalle principali analisi di settore presentate nei precedenti paragrafi, viene confermato il trend di crescita dei valori di vendita delle nuove costruzioni nei prossimi 12 mesi, quantificabili per la totalità dei developer fino al +5%.
Gli operatori immobiliari segnalano altresì, nel 75% dei casi, come le tempistiche di approvvigionamento delle materie prime abbiano inficiato sulle tempistiche di avanzamento dei progetti in corso oltre che sulla gestione dei contratti d’appalto già sottoscritti: la maggior parte del campione registra un aumento dei costi, il restante campione evidenzia invece scostamenti marginali.

Concentrandosi invece sulle previsioni a medio termine, nei prossimi 12 mesi tre quarti dei developer prevede un ulteriore aumento dei costi generali di costruzione fino al +5%, il restante quarto invece una diminuzione degli stessi nell’ordine del -5%. Per quanto riguarda la domanda di nuove costruzioni, il 50% si attende una stabilizzazione del trend, il 25% un’ulteriore crescita della richiesta e il restante 25% una flessione.
La quasi totalità dei developer non segnala particolari frizioni nel processo di avvicinamento o finalizzazione all’acquisto da parte della clientela, di contro in un caso emerge come la situazione d’incertezza generale e l’inflazione in crescita possano influire nell’assorbimento del mercato.

Per far fronte agli scostamenti derivanti dalle variazioni di costi e ricavi, le principali strategie adottate dai costruttori sono:

una maggiore attenzione sulle economie di capitolato;
una crescente sensibilità nei confronti delle necessità abitative del mercato;
un’ottimizzazione della gestione degli appalti (tra cui il frazionamento degli stessi o le tempistiche di contrattualizzazione).

In conclusione gli operatori concordano sulla necessità di porre, nei prossimi 12 mesi, grande attenzione agli aspetti legati alla gestione dei costi di costruzione e all’approvvigionamento delle materie prime, attività su cui si focalizzeranno le strategie dei nostri partner.

Per poter visionare le informazioni sulle operazioni immobiliari già finanziate da Concrete Investing e accedere alla documentazione completa dei progetti che verranno proposti nel prossimo periodo (segnaliamo il prossimo avvio della raccolta di capitali a favore di Pasinetti 4/8 Milano), è sufficiente completare la registrazione inserendo il proprio indirizzo email.

Fonti:

(1) In soli due Paesi al mondo comprare una casa è più conveniente che affittarla (e uno è l’Italia) – Idealista
(2) Prezzi delle case in Europa, quali sono i Paesi a rischio bolla immobiliare secondo S&P – S&P Global Ratings
(3) Case di lusso, la richiesta è cresciuta del 50% in tre anni – IlSole24Ore
(4) Casa, l’effetto guerra e inflazione frena il mercato ma non i prezzi – IlSole24Ore
(5) Nomisma: vendite di case in discesa fino al 2024 – IlSole24Ore
(6) Hines continua a investire nel living a Milano: 850 milioni di euro per la realizzazione di 1400 nuovi appartamenti in affitto in tre diverse aree della città – Hines
(7) Coima, in collaborazione con apollo global management, acquista da fondazione Enpam undici immobili a Milano e Roma per oltre 300 milioni di euro – Coima